REITs bewerten

Veröffentlicht: 31. Mai 2017 in Allgemein, Lesenswerte Artikel
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Hier eine schöne, relativ kurze Abhandlung von Brian Bollinger von Simply Safe Dividends – momentan einer meiner Lieblingsautoren – wie man REITs bewerten sollte.

Danach sollte auch klar sein, dass man REITs u. a. – gibt noch andere Gesichtspunkte – nicht nach P/E (Price/Earnings bzw. KGV), sondern nach dem P/FFO bzw. P/AFFO bewerten muss.

Was mich nur wundert, ist, dass auf den einschlägigen Investmentportalen, wie z. B. Morningstar, immer nur das KGV ausgewiesen wird. Wenn bei einem REIT  FFO bzw. AFFO wichtiger ist, warum wird das dann nicht ausgewiesen? Es müsste doch ein Leichtes sein zu unterscheiden, ob es sich bei einem Unternehmen XY um eine Aktie oder um einen REIT handelt, weswegen dann statt Gewinn oder zusätzlich noch FFO bzw. AFFO ausgewiesen wird.

Oder kennt einer von Euch Lesern so eine Seite, wo man für einen REIT dessen FFO/AFFO, möglichst noch über einen längeren Zeitraum ausgewiesen bekommt?

Ich habe mal ein wenig gegoogelt, aber auf Anhieb leider nichts finden können.

 

 

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Kommentare
  1. Nordeifler sagt:

    Kann mir jemand kurz den Unterschied zwischen „Cashflow from Operations“ und FFO erklären?

    Bei beiden Werten werden die Abschreibungen abgezogen. Ich versuche die Angaben für Omege Healthcare zu verstehen. Für 2016 sind auf gurufocus FFO 480 und CFO 625 angegeben.
    Woraus ergibt sich die Differenz?

    • ZaVodou sagt:

      Frag mich was leichteres.

      Operating Cashflow = FFO – Working Capital Link

      Working Capital = Umlaufvermögen – kurzfristige Verbindlichkeiten

      Ich weiß nicht, ob dich das jetzt groß weiter bringt. Link

      • Nordeifler sagt:

        Nun habe ich eine Menge Zeit mit dem mageren Ergebnis investiert, dass ich zu dem Schluss komme, dass man den FFO aus den in der Bilanz angegebenen Werten nicht errechnen kann.

        Der FFO beinhaltet u.a. die durch den Verkauf von Assets erzielten Aufwendungen (oder Erträge) (Wert der Abweichung des Verkaufspreises gegen den Buchwert des Assets).
        Diese erzielten Gewinne oder Verluste stehen in keinem Zusammenhang mit dem reinen Unternehmensbetrieb und werden daher sinnvollerweise aus dem FFO herausgerechnet.

        Diese Werte sind allerdings zuvor durch die GUV in die „Net Income“-Summe bereits als Aufwand oder Ertrag eingeflossen. Jetzt benötigt man wahrscheinlich die einzelne Wertstellungen der GUV, da man sie aus der Summe der entsprechenden Posten in der Bilanz nicht mehr herleiten kann.

        Eine entsprechende Formel wäre:
        FFO = Net Income + (Depreciation expense + Amortization expense + Losses on sale of assets) – (Gains on sale of assets + Interest income)

        Meine Vermutung kann richtig oder falsch sein. Vielleicht liest jemand den Post der sich mit dem Thema besser auskennt…

        • Nordeifler sagt:

          @ZaVodou:
          Vielen Dank für deinen Hinweis auf das Working Capital.
          Den Hinweis habe ich auch weiter verfolgt und verschiedene Berechnung auf Grundlage der Daten aus gurufocus getestet. Dabei handelt es sich wahrscheinlich um eine vereinfachte Formel zur Berechnung eines Nährungswerts für den FFOs. Ich bin aber leider nicht auf ein sinnvolles Ergebnis gekommen.

  2. Frank sagt:

    Eine andere Möglichkeit ist selbst errechnen, wie in „The Ultimate Dividend Playbook“ von Josh Peters, erklärt.

  3. Hallo ZaVodou,

    du gibst Realty bei gurufocus.com ein. Dann klickst du den Reiter 30yearFinancials an. Dann scrollst du weiter runter…direkt unter der ersten Rubrik „Per share data“ wird die FFO per share angezeigt. Weiter unten unter der Rubrik Cashflow Statement wird auch FFO angezeigt.

    Bei so vielen Daten alles nicht so übersichtlich.

    Grüße,
    DS

    • ZaVodou sagt:

      o.k., danke DS hab’s jetzt gefunden. Ich dachte die 30-Jahres-Daten sind mehr für die Bezahlfraktion, aber vier Jahre sind auch für die Nichtzahler ersichtlich. Muss ich mir mal merken.

      • Nordeifler sagt:

        Sorry, ich habe noch eine Frage. Vielleicht könnt Ihr sie beantworten…
        Ich habe mich nun damit begnügt den FFO nicht selbst berechnen zu können und nehme nun die Werte von gurufocus.

        Bsp. Welltower:
        Man liest auf seekingalpha (und bei sämtlichen Quellen im Internet) immer das Welltower profitabel ist und einen hervorragenden FFO/Share liefert. Die angegebenen Werte sind bei gurufocus allerdings nicht nachvollziehbar. Dort sind die Werte extrem schlecht.

        Die in sämtlichen Analysen genannten Werte entsprechen meist aber ungefähr dem „Operating Cash Flow per Share“, der bei gurufocus angegeben ist. Wird der Begriff FFO tatsächlich so schwammig verwendet?

        Gibt es noch andere gratis Quellen für die FFO-Werte der Reits außer gurufocus?
        Wie informiert Ihr Euch über die Reit Werte?

        • ZaVodou sagt:

          Tut mir Leid Nordeifler, dass ich Dir nicht so recht weiter helfen kann. Ich wollte mit meinem Artikel lediglich darauf aufmerksam machen, dass man bei REITs nicht den Gewinn, sondern den FFO als Kennzahl heranziehen sollte, weil ich von Leuten oft gelesen haben, die meinten, dass der Gewinn doch gar nicht die Dividende deckt.
          Ohne mich zu sehr mit dem FFO selbst zu beschäftigen, weil mich REITs bisher noch nicht wirklich interessiert haben. Der FFO ist übrigens genauso manipulierbar wie der Gewinn. Link, weswegen ich den FFO erst mal als bare Münze (aus dem Geschäftsbericht) übernehmen würde und ihn mit anderen Kennzahlen abgleichen würde. Ich weiß nicht, ob man als Kleinanleger da wirklich eine Manipulation entdecken würde, weswegen ich ja auch eine größere Diversifikation betreibe, um solche Risiken relativ klein zu halten.
          Mein größtes Problem mit REITs besteht darin, dass die ständig ihre Aktienanzahl erhöhen. Das ist zwar gar nicht anders möglich, wenn sie ihr Geschäft ausweiten wollen, da ja 90 % der Gewinne ausgeschüttet werden müssen und neue Objekte nur durch neue Schulden oder eben Herausgabe neuer Aktien gekauft werden können. Meiner Meinung nach bietet das aber Spielraum für Manipulationen und treibt die Immoblienpreise immer mehr in die Höhe.
          Vielleicht kann Jens Rabe Deine Frage beantworten. Der hat ja momentan eine YouTube-Reihe über REITs laufen. Habe mir bis jetzt nur das erste Video angeschaut. Da sollen aber auch die verschiedensten Arten von REITs durchleuchtet werden. Da könntest Du dann Deine Frage über Welltower anbringen oder bei Seeking Alpha.
          Sehe gerade, dass es sich bei Welltower um einen Healthcare-REIT handelt. Da hat Jens Rabe vor kurzem ein Video hochgeladen, dass ich selbst noch nicht angesehen habe, weswegen Deine Frage hier goldrichtig wäre.

          Über Berechnungen, die richtig in die Tiefe gehen könntest Du vielleicht noch den DIY-Investor fragen. Mithin das Beste, was ich im deutschsprachigen Raum kenne. So Tief gehe ich bei meinen Untersuchungen nicht. Da fehlt mir einfach das Know How.

          Aber mal sehen, ob die anderen Leser noch was zum Thema beitragen können.

          • Alcatraz sagt:

            Wenn ich REITs analysiere und etwas über deren FFO bzw. AFFO herausfinden möchte, nutze ich die Software von FAST Graphs. FAST steht für: Fundamentals Analyzer Software Tool. Der Vorteil von FAST Graphs besteht darin, dass alle relevanten Daten der letzten 20 Jahre in grafischer Form dargestellt werden; man muss sich also nicht durch riesige Tabellen durchwühlen, um sich ein Bild zu machen, sondern sieht die Entwicklung auf einen Blick. FAST Graphs bildet nicht nur REITs ab, sondern alle börsennotierten US-Unternehmen. Der Nachteil dieser Software: sie ist kostenpflichtig. Die kleinere Version kostet $ 15,95 monatlich, die größere $ 40. Das muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden, ob er diese Kosten tragen möchte.

            Man muss nicht die Katze im Sack kaufen, sondern kann FAST Graphs 14 Tage gratis testen. Außerdem gibt es bei You Tube viele Videos darüber. Auch Jens Rabe nutzt FAST Graphs; er hat dazu ein Video verfasst.

            Ich selbst arbeite jetzt seit 3 Jahren mit dieser Software und möchte darauf nicht mehr verzichten. Leider habe ich im deutschsprachigen Raum nichts Gleichwertiges entdeckt.

            Kleiner Hinweis abschließend: wenn ich FAST Graphs hier empfehle, habe ich davon keine finanziellen Vorteile – ich mache es rein aus Überzeugung.

            • ZaVodou sagt:

              Danke für den Tipp mit Fast Graphs für den FFO. Als Seeking-Alpha-Leser kenne ich das Tool von Chuck Carnevale. Mir gefällt das auch ganz gut. Bezahl-Abo habe ich jedoch nicht. Ich nutze die Beiträge auf Seeking Alpha oder suche manchmal via Google nach Bilder von Fast Graphs.

  4. Hallo Dividendeninvestor,

    das sehe ich genauso wie du. Leider gibt es wenige Seiten dazu mit übersichtlichen Infos. Am ausführlichsten finde ich noch gurufocus.com – die Kennzahl FFO, FFO per share und FFO per dividend wird ausgewiesen. Da in meinem Portfolio auch so einige REITs wie Realty Income, W.P. Carey oder Welltower vertreten sind, bin ich auch immer auf der Suche nach geeigneten Daten. Vielleicht finden wir ja bald etwas dazu…

    Grüße,
    DividendSolutions

    • ZaVodou sagt:

      Hallo DS,

      vielen Dank für Deinen Kommentar. Ich habe mir die Daten von Realty Income mal probehalber auf gurufocus.com angeschaut. Kann aber leider keine Angaben zum FFO und dergleichen finden.

      Ahoj
      ZaVodou

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